Hypothekenzinsen

Wenn Sie sich entschieden haben, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, stoßen Sie früher oder später auf den Begriff Hypothekenzinsen. Dieses sperrige Wort bezeichnet jedoch ein recht simples Konzept: Nehmen Sie bei einer Bank einen Wohnkredit auf, bezahlen Sie dafür ein Entgelt in Form von Zinsen. Der Zinssatz wird mit zwei verschiedenen Werten bezeichnet, und zwar dem Nominalzins (oft auch als Sollzins bezeichnet) und dem Effektivzins. Dieser kann fix oder variabel sein.

Während der Nominalzins den reinen Zins für das Hypothekendarlehen anzeigt, werden in den Effektivzins weitere Kosten, wie Bearbeitungsgebühren, einberechnet. Zum Berechnen der endgültigen Zinskosten sollten Sie daher immer den effektiven Jahreszins heranziehen, da dieser die realen Kosten anzeigt, die Sie an die Bank zahlen müssen.
Neben dem Zins tilgen Sie zusätzlich natürlich noch das Darlehen. Hypothekenzinsen und Tilgung treten Sie in einer monatlichen Rate an die Bank ab. Die Tilgung ist meistens so gewählt, dass Sie am Ende der Laufzeit Ihres Wohndarlehens keine Schulden mehr haben.

Fixzins oder variabel: Sie entscheiden

Die Bank lässt Sie in der Regel zwischen verschiedenen Varianten wählen, wie Sie Ihre Baufinanzierung gestalten möchten. Dabei müssen Sie vor Vertragsschluss festlegen, ob Sie einen Fixzinssatz oder ein Darlehen mit variablen Zinsen möchten. Der Unterschied ist schnell erklärt:

• Fixzins: Hier wird der Hypothekenzinssatz über die gesamte oder einen Teil der Laufzeit festgeschrieben. In diesem Zeitraum bleibt der Zins gleich, egal, wie sich das Zinsniveau am Finanzmarkt verändert. Dadurch gehen aktuellen Zinsentwicklungen an Ihnen vorbei, egal in welche Richtung. In einigen Varianten läuft die Zinsfestschreibung auch nach einer gewissen Zeit ab. Beispiel: Sie schließen einen Wohnkredit mit 30 Jahren Laufzeit ab, der Zinssatz ist aber nur 20 Jahre lang festgeschrieben und wird für die letzten zehn Jahre noch einmal neu festgelegt. Je nach Modell kann dieser Zins dann fix oder variabel sein.

• Variabler Zins: Hier ist der Zinssatz nie über längere Zeit festgelegt, sondern orientiert sich ausschließlich an aktuellen Zinsentwicklungen. Als Grundlage nutzen die meisten Banken den 3-Monats-EURIBOR. Das ist ein Referenzzinssatz, der sich an Kreditzinsen orientiert, die ausgewählte europäische Banken untereinander berechnen. Wie oft sich die Darlehenszinsen ändern, hängt vom individuellen Angebot der Bank ab.

Und welche Variante ist günstiger? Das hängt von vielen individuellen Faktoren ab. Es lässt sich nicht pauschal sagen, welche Option besser ist, da man die Zinsentwicklung nie wirklich voraussagen kann. Letztlich ist es eine persönliche Entscheidung, wie sicherheitsbewusst Sie sind und wie viel Schwankungen Sie in Kauf nehmen wollen und auch finanziell können.

Zinsniveau und -entwicklung bei Bauzinsen

Die gute Nachricht ist: Hypothekenzinsen haben in der Regel ein sehr niedriges Niveau, niedriger noch als Ratenkredite, Dispozinsen oder Kreditkartenzinsen. Das liegt an der Besicherung durch die Immobilie und eingebrachtes Eigenkapital. In den letzten Jahren sind die Zinsen für Wohnkredite noch dazu immer weiter gesunken. Der Grund hierfür ist die generelle Zinsentwicklung in der EU. Die EZB hat ihren Leitzins zuletzt auf 0 Prozent gesenkt, was sich auch auf Verbraucherkredite niederschlägt.

Ein krasser Anstieg ist auch in den folgenden Jahren eher unwahrscheinlich; dennoch sind allzu genaue Vorhersagen unseriös. Letztlich kann niemand mit Sicherheit wissen, wie sich die Zinsen entwickeln werden. Den richtigen Zeitpunkt für einen Vertragsschluss zu finden ist daher auch immer ein Glücksspiel.

Jeder bekommt einen individuellen Hypothekenzins

Kaum ein Zinssatz hängt so von individuellen Faktoren ab wie die Wohnkreditzinsen. Das hat einen einfachen Grund: Kreditzinsen oder Dispozinsen gehören zu relativ einfachen Produkten, die sich höchstens an der Bonität des Kunden orientieren. Beim Wohnkredit spielen viele Faktoren eine Rolle. Schließlich ist jedes Bau- oder Kaufvorhaben eine sehr persönliche Angelegenheit. Doch welche Faktoren beeinflussen überhaupt den Darlehenszins? Hier eine Auswahl typischer Einflüsse:

• Bonität: Diese ist abhängig vom Beruf und Einkommen und den Daten der Kreditauskunft. Sichere Arbeitsplätze mit unbefristeten Verträgen sind für Banken natürlich attraktiver und werden mit günstigeren Zinsen „belohnt“, da das Ausfallrisiko geringer ist. Weitere persönliche Angaben wie Alter (Wie lang sind Sie beruflich in der Lage, den Kredit zurückzuzahlen?), Zahl der Kreditnehmer (Wie wahrscheinlich ist ein Komplettausfall aller Kreditnehmer?) oder Familienstand helfen der Bank, die Kreditwürdigkeit besser einzuschätzen.

• Eigenkapital und weitere Sicherheiten: Je höher das Eigenkapital, desto niedriger die Wohnzinsen. Schließlich verringert sich die finanzierte Summe dadurch. Bringen Sie außerdem weiteres Vermögen, wie Geldanlagen oder Lebensversicherungen mit, gewähren die Kreditinstitute meist auch Zinsrabatte.

• Zinsbindung und Zinsvarianten: Je länger Sie sich an einen Zins binden, desto höher fällt dieser aus. Immerhin kann die Bank über einen langen Zeitraum schlecht abschätzen, wie sich die Immobilienzinsen entwickeln werden und geht ein höheres Risiko ein. Entscheiden Sie sich für einen Fixzins, ist das Zinsniveau oft auch höher als bei variablen Zinsen.

• Lage, Zustand und Art der Immobilie: Die Immobilie beeinflusst die Zinshöhe ebenfalls. Liegt Sie in einer attraktiven Gegend mit Potential oder in einer abgelegenen Region mit wenig Aussicht auf einen lohnenswerten Wiederverkauf? Muss viel am Objekt gemacht werden und wenn ja, wie viel Wertsteigerung ist dadurch zu erwarten? Handelt es sich um ein freistehendes Objekt oder ein Mehrfamilienhaus? All das und noch viel mehr wird der Anbieter abfragen bzw. prüfen, bevor die Konditionen ermittelt werden.

Vergleich hilft bei der Suche nach günstigen Zinsen

Auch wenn es viele Einflüsse gibt, die sich auf den Hypothekenzins auswirken und die Sie nicht immer beeinflussen können, so haben Sie dennoch Möglichkeiten, weniger zu zahlen. Das Zauberwort heißt „Anbietervergleich“. Mit ihm können Sie aktuelle Angebote einander gegenüberstellen. Auch wenn die angezeigten Wohnkreditzinsen meistens noch auf Ihre Finanzierung angepasst werden, bieten sie dennoch einen guten Anhaltspunkt. Wenn Sie nicht selbst die günstigsten Zinsangebote suchen wollen, helfen oft auch Kreditvermittler weiter. Die Experten vergleichen anhand Ihrer Infos bis zu hundert Banken und Angebote und helfen dann bei der Abwicklung bis zur Auszahlung des Kredits.