Den Kauf oder Bau einer Immobilie können die wenigsten komplett aus eigener Tasche bestreiten. Um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, greifen die meisten Menschen auf einen Wohnkredit zurück. Die Expertenmeinung lautet dennoch: Ganz ohne Eigenkapital sollten Sie den Hauskauf oder Hausbau nicht angehen. Aber wie viel Geld sollten Sie realistischerweise einplanen?
Eine gängige Empfehlung lautet: Je mehr Eigenmittell Sie bei der Hausfinanzierung einsetzen, desto besser. Nicht nur senken Sie so Ihr persönliches Risiko, die Bank wird Ihnen auch bessere Kreditkonditionen einräumen.
Eigenkapitalanteil bestimmt die Zinssatz
Wenn Sie möglichst viele Ersparnisse in den Hauskauf oder -bau einfließen lassen können, beeinflusst das die Finanzierung in mehrerlei Hinsicht positiv. Zum einen wird die Finanzierung des Eigenheims damit insgesamt günstiger. Denn die Höhe des Eigenkapitals beeinflusst die Darlehenskonditionen, die die Bank Ihnen anbietet. Sie erhalten den nötigen Kredit also zu niedrigeren Zinsen, denn ein hoher Anteil an Eigenkapital signalisiert der Bank Sicherheit und bedeutet ein geringeres Risiko von Zahlungsausfällen.
Baufinanzierungskredite zu Bestkonditionen bieten Banken bei besonders hohen Eigenkapitaleinsätzen an. Doch auch wenn Sie über weniger Ersparnisse verfügen und lediglich einen geringeren Eigenanteil aufbringen können, können Sie durchaus noch Darlehen zu guten Zinssätzen erhalten. Schwieriger wird es, wenn Sie kein oder lediglich sehr wenig Eigenkapital einbringen können. In diesem Fall werden Hauskredite meist zu relativ hohen Zinsen vergeben – teilweise kann es auch passieren, dass einige Banken Ihre Finanzierungsfrage ganz ablehnen.
Viel Eigenkapital bedeutet also niedrigere Zinsen auf den Kredit. Gleichzeitig sinkt die benötigte Kreditsumme und damit die Zinslast und die Gesamtkosten für die Immobilie. Schon eine kleine Veränderung im Zinssatz kann über die vielen Jahre der Tilgung einen großen Unterschied machen.
Eigenkapital senkt Ihr persönliches Risiko
Ein hoher Eigenkapitalanteil ist jedoch noch aus einem anderen Grund ratsam: Er senkt nicht nur das Risiko für die Bank, sondern auch für Sie selbst. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto kleiner ist die Darlehenssumme, die Sie benötigen. Das hat niedrigere Tilgungssätze und eine kürzere Kreditlaufzeit zur Folge.
Der Wohnkredit wird für Sie somit übersichtlicher und die monatliche Rückzahlungssumme leichter zu stemmen. Sollte es zu unvorhergesehenen finanziellen Engpässen kommen, etwa weil Sie zeitweilig auf einen Teil Ihres Einkommens verzichten müssen oder unerwartete Kosten wie eine Autoreparatur auf Sie zukommen, können Sie geringere Tilgungsraten leichter bestreiten als eine zu hoch angesetzte monatliche Rückzahlung.
Wie viel Eigenkapital wird empfohlen?
Als Faustregel gilt: Mindestens zwanzig, besser sogar dreißig Prozent des Kaufpreises sollten Sie als Eigenkapital einbringen, um Zinskosten und Risiko auf einem vertretbaren Niveau zu halten. Bedenken Sie dabei, dass Sie nicht Ihr gesamtes Vermögen als Eigenkapital zur Hausfinanzierung einsetzen sollten. Beim Bau oder Kauf einer Immobilie fallen zusätzlich zur Kaufsumme Nebenkosten in Höhe von mehreren tausend Euro an, etwa Notarkosten und Steuern. Zudem können immer auch unvorhergesehene Kosten beim Hausbau entstehen. Eventuelle Nachzahlungen, Reparaturen oder Umbauarbeiten – oder ganz andere Dinge, die gar nichts mit dem neuen Eigenheim zu tun haben – sollten Sie finanziell nicht völlig aus dem Gleichgewicht bringen. Planen Sie dies also in Ihre Haushaltsrechnung mit ein und halten Sie dementsprechend Finanzreserven bereit.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Was jedoch, wenn Sie über kaum eigenes Kapital verfügen, aber dennoch eine Immobilie kaufen möchten? In diesem Fall besteht die Möglichkeit einer Vollfinanzierung, also den gesamten Kaufpreis und eventuell sogar die Nebenkosten über einen Hypothekarkreditzu finanzieren.
Zu dieser Option existieren unterschiedliche Meinungen. Viele Experten raten grundsätzlich davon ab. Bei einem Hauskredit ohne Eigenkapital muss in der Regel ein sehr hoher Kredit zu schlechteren Konditionen aufgenommen werden. Sie verpflichten sich über eine lange Laufzeit zu hohen monatlichen Rückzahlungsraten – eine finanzielle Belastung, die riskant ist.
In wenigen Ausnahmefällen kann eine Vollfinanzierung dennoch in Erwägung gezogen werden. Handelt es sich um eine preiswerte Immobilie, bei der Sie nicht mit hohen Renovierungskosten rechnen werden müssen, benötigen Sie eventuell nur einen geringen Kredit. Falls die kalkulierten monatlichen Kreditrate gering ist und einer Miete entspricht, die Sie problemlos von ihrem Einkommen finanzieren könnten, ist auch eine Vollfinanzierung denkbar.
Ganz ohne Eigenersparnisse geht es nicht
Dennoch sollten Sie in jedem Fall zumindest über etwas Eigenkapital als Notreserve verfügen. Der 100-Prozent-Hauskredit sollte nie die erste Wahl sein. Sie kommt lediglich in Ausnahmefällen und bei einem krisenfesten, regelmäßigen Einkommen infrage.
Das Fazit lautet also: Je mehr Eigenkapital Sie einer Immobilienfinanzierung beisteuern können, desto sicherer und billiger wird diese. Wie viel genau dafür nötig ist, hängt vom Preis des Hauses ab. Grundsätzlich ist es immer vorteilhafter, einen finanziellen Grundstock anzusparen, bevor es an das Bauvorhaben oder den Kauf geht.
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Ein Kreditrechner hilft Ihnen dann dabei, sich einen Überblick über die Angebote verschiedener Banken zu verschaffen und einen passenden Wohnkredit zu finden.
