Immobilienfonds

Der Immobilienmarkt boomt, und das schon seit Jahren. Familien bauen Häuser auf dem Land und in Vororten, Eigentumswohnungen in Großstädten sind gefragt wie nie zuvor, die Preise steigen. Bisher sind es vor allem große Investoren, die an diesem Boom teilhaben können. Sie finanzieren Bauprojekte und erhalten dafür Gewinnbeteiligungen. Doch auch Kleinanleger haben viele Möglichkeiten, am Immobilienmarkt zu investieren: Aktien von Immobilienunternehmen oder Crowdinvestments in einzelne Bauprojekte können auch schon mit kleinen Anlagesummen attraktiv sein.

Doch es ist vor allem der Klassiker unter den Immobilieninvestments, der sich auch weiterhin großer Beliebtheit erfreut: Immobilienfonds bieten eine langfristige Perspektive, da sie meist mit weniger Risiken einhergehen als andere Anlageklassen im Immobilienbereich. Dabei bestehen mit guten Fonds dennoch Renditeaussichten, die derzeit mit festverzinsten Anlagen nicht möglich sind. Sie sollten allerdings beachten, dass es zwei grundlegend verschiedene Fondsmodelle gibt: offene und geschlossene Immobilienfonds. Letztere weisen ein deutlich höheres Risiko auf und sind nur für erfahrene Anleger geeignet. Doch zuerst zu den offenen Immobilienfonds.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds eignen sich also vergleichsweise gut für Ihren langfristigen Vermögensaufbau. Fondsgesellschaften sammeln das Geld ihrer Anleger ein, bündeln es in einem Fonds und investieren in zumeist gewerbliche Immobilien wie Hotels, Einkaufszentren und Bürokomplexe. Erträge erzielen diese Fonds hauptsächlich über Mieteinnahmen und Immobilienverkäufe. Aber auch verzinste Wertpapiere finden sich im Fondsportfolio. Diese dienen vor allem dazu, Liquidität zu schaffen, sodass der Fonds kurzfristig Barmittel generieren kann, um Anleger, die ihre Fondsanteile zurückgeben möchten, auszahlen zu können. Logisch: Der Fonds kann ja nicht einfach eine Immobilie verkaufen, nur weil einige Anleger ihre Anteile zurückgeben möchten.

Die Vorteile der Immobilienfonds

Ein großer Vorteil offener Immobilienfonds ist die breite Risikostreuung. Da solche Fonds zumeist in sehr viele verschiedene Objekte und Branchen gleichzeitig investieren, fallen einzelne mögliche Wertverluste weniger ins Gewicht. Ein Klumpenrisiko, wie es zum Beispiel beim Kauf einer einzelnen Immobilie besteht, existiert für gut aufgestellte Immobilienfonds daher nicht. Solange es den anderen Objekten im Immobilienportfolio gut geht, können etwaige Verluste einer Immobilie leicht ausgeglichen werden.

Hinzu kommt, dass Sie als Anleger sehr flexibel in offene Immobilienfonds investieren können. Fondsanteile können problemlos über die Börse gekauft und wieder verkauft werden. Alternativ können die Anteile ohne lange Wartezeiten an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Diese Flexibilität ermöglicht es Ihnen, sich zu dem Zeitpunkt aus einem Investment zurückzuziehen, zu dem Sie es sich wünschen.

Nicht ganz günstig

Lediglich die vergleichsweise hohen Kosten von Immobilienfonds schmälern die Vorteile einer solchen Anlage. Neben den Transaktionskosten des Handelsplatzes und den Gebühren des eigenen Brokers fallen unter anderem Verwaltungs- und Managementgebühren an. Ein Fonds muss aktuell gehalten werden. Immobilien müssen gekauft, schlecht laufende Immobilien verkauft werden. Die damit verbundene Verwaltung wird über diese Gebühren finanziert. Viele Fonds verlangen außerdem einen Ausgabeaufschlag, der bei Kauf der Anteile anfällt. Hier kann es sich für Sie lohnen, wenn Sie Direktbanken und Online-Broker vergleichen. Denn einige Anbieter gewähren auf den Ausgabeaufschlag der Fondsgesellschaften Rabatte. Einige offene Immobilienfonds können mitunter ganz ohne Aufschlag gekauft werden.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds funktionieren grundlegend anders als ihre offenen Pendants. Ein geschlossener Immobilienfonds ist nur für einen begrenzten Zeitraum geöffnet, in dem Anleger investieren können. Danach wird der Fonds geschlossen; und das bleibt er auch für den Rest der Laufzeit, in der Regel 10 bis 15 Jahre. Während der Laufzeit können Sie dann nur unter Schwierigkeiten und mit langen Wartezeiten – und manchmal sogar gar nicht – aus dem Fonds aussteigen. Das kann insbesondere dann, wenn der Fonds Verluste macht, schnell zu einem ernsten Problem werden. Ein Investment in einen geschlossenen Fonds sollten Sie sich daher lieber zweimal überlegen. Denn den hohen Renditechancen stehen ebenso hohe Risiken gegenüber, die nur einschätzen kann, wer eine fundierte Marktkenntnis besitzt. Geschlossene Immobilienfonds sind kein Anfängerprodukt.

Anleger werden zu Gesellschaftern des Fonds und tragen damit auch das unternehmerische Risiko zum Teil mit. Die Beschränkung auf vergleichsweise wenige Investoren wird hierbei zum Problem, denn so steht auch weniger Kapital zur Verfügung. Das hat zur Folge, dass sich geschlossene Fonds meist auf sehr wenige Vermögensgegenstände konzentrieren. Sie können einfach nicht in ausreichend viele Immobilien investieren, und das erhöht das Ausfallrisiko des Fonds. Denn der Fonds steht und fällt dann mit der Wertentwicklung dieser wenigen Objekte. Und so kann es gut sein, dass der Fonds komplett ausfällt. Für Anleger kann das einen Totalverlust des investierten Kapitals bedeuten.

Mit Immobilienaktien indirekt in den Markt investieren

Neben den klassischen Fondsinvestments stehen Anlegern weitere Alternativen zur Verfügung, um am Immobilienmarkt teilzuhaben. Eine Möglichkeit ist zum Beispiel, Aktien von Immobilienunternehmen zu kaufen. Damit investieren Sie zwar nicht direkt in einzelne Immobilien, doch Gewinne, die die Unternehmen mit ihren Wertobjekten erzielen, beeinflussen auch ihren Aktienkurs. Wie bei Immobilienfonds können solche Investments ganz einfach über den eigenen Broker getätigt werden. Einzelaktien bieten den Vorteil, dass mit ihnen keine hohen Gebühren verbunden sind. In der Regel kosten nur Kauf und Verkauf der Aktien Order- sowie Börsengebühren.

Alternative Crowdinvesting

Eine weitere, zudem recht junge Anlagealternative ist das Crowdinvesting. Diese Form des Investments ist seit einigen Jahren in immer mehr Bereichen zu finden und hat nun auch den Immobilienmarkt erreicht. Internetplattformen sammeln Geld von Anlegern ein und investieren dieses in einzelne Bauprojekte. Investoren können sich auf den Webseiten über aktuelle Bauvorhaben informieren und anschließend direkt anlegen. Die Crowdinvesting-Plattformen dienen dabei lediglich als Vermittler zwischen Anlegern einerseits und Projektentwicklern der Baubranche andererseits. Ähnlich wie geschlossene Immobilienfonds sind diese Anlagen allerdings auch riskanter als Aktien oder offene Fonds und daher eher für erfahrene Investoren geeignet. Ein Nachteil besteht zum Beispiel darin, dass das Investment eines Anlegers lediglich als Nachrangdarlehen zählt. Bei Verlusten oder gar einer Insolvenz müssten sich die Anleger hinter den Banken anstellen, deren Forderungen gegenüber dem Projektentwickler Vorrang haben.

Viele Möglichkeiten am Immobilienmarkt

Zwischen Immobilienaktien auf der einen Seite und Crowdinvestings auf der anderen bleiben offene Immobilienfonds eine ausgewogene Möglichkeit, am Immobilienmarkt anzulegen. Gute Renditechancen gehen mit nicht allzu hohen Verlustrisiken einher. Geschlossene Immobilienfonds präsentieren sich hingegen aufgrund des hohen Risikos für die wenigsten Privatanleger als sinnvolle Investments. Und während Immobilienaktien sehr gut geeignet sind, um günstig in einzelne Immobilienunternehmen zu investieren, dürften Crowdinvestings wohl höchstens als ergänzender Baustein in einem breit gefächerten Anlageportfolio dienen.